Il revisore dei conti condominiali e la certificazione dei bilanci
La revisione dei conti condominiali è un’attività di verifica della contabilità tenuta dall’amministratore, rinnovatasi con l'avvento della Legge. n. 220/2012.
28/05/2024
Seppur esercitata da decenni, possiamo certamente osservare che l’espressa previsione codicistica (art 1130 bis c.c.) introdotta dalla L.220/2012, ha dato un nuovo impulso al settore. Da subito, in effetti, si registra una particolare attenzione di alcuni professionisti che con specifiche elaborazioni dottrinali favoriscono l’adattamento al mondo condominiale delle metodologie rivenienti dall’ambito aziendale (il revisore legale) agevolandone la diffusione e la loro applicazione.
La principale normativa di riferimento
L’art. 1130-bis c.c., prevede la possibilità per l’assemblea di nominare “un revisore che verifichi la contabilità del Condominio”.
A ben vedere, la norma è piuttosto scarna limitandosi a:
indicare l’arco temporale da poter revisionare. Si legge che la decisione di revisionare può essere assunta “in qualsiasi momento o per più annualità” – come peraltro già riconosciuto dalla precedente giurisprudenza Cass. 06 dicembre 2011, n. 26243.
riconoscere all’assemblea la possibilità di assumere la delibera vincolante per tutti, con la medesima “maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore” (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi);
stabilire che la spesa relativa all’attività di revisione espletata, venga “ripartita fra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà”.
Chi può svolgere la revisione contabile condominiale?
La norma di cui sopra, introdotta dalla legge nota come la “Riforma del Condominio”, non fa alcun riferimento ad una figura professionale in particolare (come il revisore legale), né ai requisiti da possedere tant’è che, allo stato dei fatti, oggi, chiunque può esercitare come Revisore condominiale.
Trattandosi di una professione non ordinistica, si può certamente affermare che questa figura possa essere disciplinata dalla Legge 04/2013 che attiene per l’appunto alle professioni non regolamentate.
In ogni caso, anche se la normativa vigente, ad oggi, non prevede requisiti particolari per il revisore, è bene che gli incarichi vengano commissionati a soggetti specializzati.
A parere dello scrivente non è sufficiente essere amministratore di Condominio perché questi senz’altro conosce la tecnica contabile, ma può non essere pratico delle metodologie di controllo che si rendono necessarie applicare.
Nello stesso modo non appare sufficiente essere un revisore legale in quanto egli ha maturato la sua competenza in ambito di imprese, mentre l’universo condominiale ha una propria specificità. Esistono, comunque, svariate associazioni di revisori le quali promuovono corsi base e di aggiornamento, a cui è possibile rivolgersi per ottenere una formazione adeguata e di qualità.
L’ambito di operatività del revisore: l’importanza di definirne i limiti della revisione
A ben vedere, revisionare i conti tenuti dall’amministratore vuol dire entrare nel merito di qualunque fatto condominiale. Questo perché tutti gli accadimenti condominiali hanno un risvolto contabile sia che movimentino il conto corrente condominiale, sia che riguardino solo impegni con effetti contabili successivi certi (come, ad esempio, nel caso dei debiti v/fornitori) o i conti d’ordine. Quest’ultimi sono “annotazioni di memoria” che svolgono una funzione informativa sulle operazioni senza influire quantitativamente sulle grandezze contabili dell’esercizio (rif. OIC 22).
Possiamo dunque affermare che la revisione condominiale comprenda la verifica:
della corrispondenza tra le voci messe a bilancio e l’estratto conto e, soprattutto, i documenti dimostrativi;
della corretta applicazione delle disposizioni condominiali (delibere assembleari, clausole regolamentari);
della corretta applicazione delle disposizioni normative (anche fiscali);
della corretta ripartizione delle spese;
della corrispondenza degli importi fatturati con gli accordi contrattuali.
È chiaro che il compenso del revisore è commisurato all’attività svolta ed è per questo che, quando si commissiona un incarico, è bene definire dal principio i limiti dell’operatività del soggetto scelto per evitare di spendere soldi inutilmente per un qualcosa (informazioni) che non si aveva la necessità di ottenere.
Ogni Condominio ha specifiche esigenze e quindi è bene specificare nel verbale di assemblea l’affidamento degli incarichi di cui ai numeri precedenti.
Cosa non può fare il revisore condominiale. Lo strano caso della certificazione dei bilanci
I revisori condominiali provengono da una formazione specifica dove i requisiti per l’iscrizione sono contemplati nel regolamento dell’ente formativo di turno, che nulla hanno a che vedere con quanto previsto per i revisori legali
Allo stato attuale in base alla normativa vigente, al revisore non può essere attribuito alcun potere di certificare i bilanci.
Il revisore elaborerà una relazione finale di revisione rilasciando un parere finale sulla contabilità controllata, ma è escluso che concretamente possa certificare il bilancio.
La parola CERTIFICAZIONE deriva dalla frase latina “certus facere“, letteralmente “rendere sicuro qualcosa” e nello specifico possiamo definirla come la conferma da parte di una terza parte del soddisfacimento dei requisiti di norme specifiche di settore o regole tecniche.
Si tratta di una valutazione di conformità riservata dalla legge a specifici soggetti in possesso di determinati requisiti.
Ad esempio, gli amministratori condominiali sono abituati ad interagire con enti indicati da Accredia per l’ottenimento della certificazione Uni 10801.
Sempre a titolo esemplificativo, gli stessi revisori condominiali possono dotarsi di una propria specifica certificazione (volontaria) Uni: la 11777.
In tema di bilanci societari vi sono i revisori legali. Si tratta di figure specifiche ed altamente preparate iscritte in un apposito registro su domanda dell’interessato che abbia preventivamente soddisfatto specifiche condizioni come il conseguimento di una laurea almeno triennale, lo svolgimento di un tirocinio triennale e il superamento dell’esame di idoneità professionale. Per un approfondimento sui requisiti del revisore legale, si veda il link REVISIONE LEGALE SOCIETA'.
Tuttavia, la contabilità condominiale è dal punto di vista concettuale, sostanziale e normativo, un universo diverso (seppur sotto vari profili collegato) da quello aziendale e quindi personalmente non mi sento di poter affermare che il revisore legale abbia (innanzitutto) le competenze e, poi, le qualità per certificare un bilancio condominiale. Tantomeno potrà certificare un bilancio chi non fosse neanche un revisore legale.
In conclusione, si consiglia agli interessati che intendessero far certificare i rendiconti condominiali, di approfondire ed accertare il valore legale di tale procedura, per evitare di illudere se stessi e i condòmini sulla presunta qualifica incontestabile della contabilità presentata.
Diversa sarebbe, invece, L’ATTESTAZIONE DI PARTE TERZA, il cui valore dipenderebbe dalla reputazione del soggetto chiamato a rilasciarla e che non avrebbe valore legale.
Si ringrazia l’Autore: Luigi Pennino, Amministratore di Condominio in Roma, revisore dei conti condominiali
Direttore CSR e componente CSN-UNICONDOMINIO